Градостроительное зонирование
Градостроительное зонирование — это разбивка территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов; вид градостроительной деятельности.
Градостроительное зонирование существует в условиях рынка недвижимости, когда у объектов недвижимости могут меняться собственники. При этом возникает объективная необходимость установить права на использование и строительное изменение объектов недвижимости таким образом, чтобы они могли сохранять силу и в случаях смены собственников. В этом состоит фундаментальный принцип, присущий всем национальным системам зонирования.
Результатом и документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки.
Принципы зонирования
Один из первых видных специалистов по зонированию в штате Массачусетс, Филип Николс (The Massachusetts Law of Zoning and Planning, 1943), предложил следующее описание основных принципов современного зонирования: «Зонирование представляет собой разделение города на районы, проводимое имеющим полномочия органом; в каждом таком районе имеется запрет на использование земли для некоторых целей, которые, хотя сами по себе и безопасны, но наносят вред общественному благополучию за счет создания помех для использования земли для тех целей, для которых она наилучшим образом приспособлена. Зонирование обычно также включает ограничения на размер участков, высоту и размер зданий, и плотность заселения земли, эти параметры могут быть различными в различных районах, так чтобы соответствовать тем целям, для которых используется земля в данном районе. Использование районов, устанавливаемых с помощью зонирования, обычно является следующим: жилые, деловые, торговые, промышленные. Обычным является классифицирование использования районов на основании жесткости ограничений, начиная от чисто жилого района и кончая районом с неограниченным использованием. Зонирование, как правило, не имеет обратной силы, и ограничения обычно применяются к зданиям, которые сооружаются или перестраиваются сейчас, или по отношению к использованию собственности, которое начинается после введения зонирования. Зонирование, таким образом, является ограничением на использование имущества, а не требованием изъятия или сноса строений и является оправданным как исполнение полицейских полномочий государства, а не как права государства на принудительное отчуждение частной собственности. Единственной компенсацией, которую получает хозяин собственности при наложении ограничений на её использование, является то преимущество, которое получает эта собственность от наложения аналогичных ограничений на остальную собственность в данном районе».
Зонирование в России
Земельный кодекс Российской Федерации использует понятие зонирование территорий. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Для категории земель населенных пунктов зонированием территорий будет отнесение земельных участков к территориальным зонам в соответствии с градостроительными регламентами.
Понятиям «градостроительное зонирование» и «зонирование территорий» ранее в Градостроительном кодексе Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ соответствовали понятия:
правовое зонирование — деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований;
зонирование — деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.
Зонирование в Западной Европе
Считается, что современная концепция зонирования была создана во Франции Наполеоном, когда он издал декрет 1810 года о защите определённых районов городов от вредного использования. Затем подобные законы были изданы в Пруссии и Германской империи.
Зонирование земли по видам использования стало обычной практикой в европейских городах в конце XIX века. Закон 1909 года о планировании городов, принятый в Англии ввел ещё концепцию общего городского плана.
Особенностями западноевропейской системы зонирования являются:
- высокая самостоятельность органов местного самоуправления в проведении и реализации зонирования при координации интересов соседних муниципалитетов и органов власти вышестоящих уровней посредством планов регионального развития;
- двухстадийная система городского планирования: сначала разрабатываются общие пространственные схемы/планы рекомендательного характера — директивные схемы (Франция) или планы использования территории (Германия); а затем на местном уровне разрабатываются планы землепользования (Франция) или планы застройки (Германия);
- реализация зонирования как совокупности документов (планов землепользования, планов застройки), каждый из которых перекрывает только часть городской территории или административный район;
- высокая степень детализации и конкретности видов разрешенного использования и предельные параметры строительного изменения недвижимости.
Зонирование в США
До начала XX века землевладелец мог свободно распоряжаться своим участком без вмешательства властей, единственным ограничением была правовая теория причинения неудобств, которая запрещала неразумное использование земли, могущее повредить общественному здоровью и безопасности. Однако этого не было достаточно и вследствие неконтролируемого строительства в XIX веке в городских кварталах возникала нездоровая скученность населения.
В штате Массачусетс в 1822 году был принят Строительный закон для города Бостона, который накладывал ограничения на высоту сооружаемых впредь зданий: не более 125 футов, и не более чем 2,5 ширины улицы, на которой здание находится. В 1904 году правительство штата поделило Бостон на два района: один предназначался в основном для жилья, и здесь высота зданий ограничивалась 80 футами, а второй — в основном для деловых целей, и здесь допустимая высота составляла 125 футов. Этот закон был оспорен как противоречащий конституции штата в части неприкосновенности частной собственности, но его конституционность была подтверждена решениями Верховного суда Массачусетса (1907 год, дело «Велч против Свейзи» (193 Mass. 364)) и Верховного суда США (1909 год) (214 U.S. 91). Судебные решения по этому делу позволили принять в 1914 году в штате Нью-Йорк закон, устанавливающий первый полный свод правил зонирования в США. Поводом для этого послужило возведение небоскрёба Эквитбл-Билдинг (Бродвей, 120), который лишал солнечного света существенную территорию к северу от него.
В 1920-е годы министерство торговли США опубликовало типовые правила зонирования. Они послужили образцом, которому последовало большинство законодателей штатов, наделивших местные органы власти полномочиями издавать положения о зонировании.
Вопрос о том, не нарушает ли зонирование Конституцию США вновь рассматривался Верховным судом США по делу «Евклид против кампании Амблер Реалти» (272 U.S. 365 (1926)). Верховный суд США постановил, что общие принципы зонирования, основанные на «полицейских полномочиях» штата, находятся в рамках полномочий законодательных собраний штата. В результате к 1931 году все штаты приняли законы, разрешающие муниципальное зонирование.
Особенностями системы зонирования в США являются:
- одноэтапное зонирование — на всю территорию и по всем компонентам (виды разрешенного использования недвижимости, предельные параметры разрешенного строительного изменения недвижимости и предельные размеры земельных участков);
- рекомендательное значение генеральных планов (за исключением некоторых штатов, где им придается характер обязательных документов, которые используются как основа для разработки местных нормативных актов о зонировании);
- зонирование в форме проектов подразделения свободных территорий на земельные участки для последующей застройки, при этом могут предлагаться поправки к регламентам зонирования, которые должны пройти установленные процедуры согласования и утверждения.
Примечания
- Пункты 1 и 6 статьи 1 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 29.11.2010)
- Вопрос (26) о том, какая модель градостроительного (правового) зонирования зафиксирована Градостроительным кодексом РФ — американская, французская, немецкая, или иная Архивная копия от 5 декабря 2012 на Wayback Machine
- Г. БУШЕР, М. ГРИН. РАЗВИТИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ЗЕМЛЕ И ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ В ШТАТЕ МАССАЧУСЕТС, США//«Право и политика», № 11, 2006
- Статьи 7 и 85 «Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 29.12.2010)
- Краткая история зонирования. Дата обращения: 25 июля 2011. Архивировано 13 июня 2013 года.
Ссылки
- статья в БСЭ
Википедия, чтение, книга, библиотека, поиск, нажмите, истории, книги, статьи, wikipedia, учить, информация, история, скачать, скачать бесплатно, mp3, видео, mp4, 3gp, jpg, jpeg, gif, png, картинка, музыка, песня, фильм, игра, игры, мобильный, телефон, Android, iOS, apple, мобильный телефон, Samsung, iphone, xiomi, xiaomi, redmi, honor, oppo, nokia, sonya, mi, ПК, web, Сеть, компьютер, Информация о Градостроительное зонирование, Что такое Градостроительное зонирование? Что означает Градостроительное зонирование?
Eta statya o gradostroitelnom zonirovanii O zonirovanii voobshe sm Zonirovanie Gradostroitelnoe zonirovanie eto razbivka territorij municipalnyh obrazovanij v celyah opredeleniya territorialnyh zon i ustanovleniya gradostroitelnyh reglamentov vid gradostroitelnoj deyatelnosti Na sheme zonirovaniya Generalnogo plana goroda Skope razlichnye gorodskie zony otmecheny raznym cvetom Gradostroitelnoe zonirovanie sushestvuet v usloviyah rynka nedvizhimosti kogda u obektov nedvizhimosti mogut menyatsya sobstvenniki Pri etom voznikaet obektivnaya neobhodimost ustanovit prava na ispolzovanie i stroitelnoe izmenenie obektov nedvizhimosti takim obrazom chtoby oni mogli sohranyat silu i v sluchayah smeny sobstvennikov V etom sostoit fundamentalnyj princip prisushij vsem nacionalnym sistemam zonirovaniya Rezultatom i dokumentom gradostroitelnogo zonirovaniya yavlyayutsya pravila zemlepolzovaniya i zastrojki Principy zonirovaniyaOdin iz pervyh vidnyh specialistov po zonirovaniyu v shtate Massachusets Filip Nikols The Massachusetts Law of Zoning and Planning 1943 predlozhil sleduyushee opisanie osnovnyh principov sovremennogo zonirovaniya Zonirovanie predstavlyaet soboj razdelenie goroda na rajony provodimoe imeyushim polnomochiya organom v kazhdom takom rajone imeetsya zapret na ispolzovanie zemli dlya nekotoryh celej kotorye hotya sami po sebe i bezopasny no nanosyat vred obshestvennomu blagopoluchiyu za schet sozdaniya pomeh dlya ispolzovaniya zemli dlya teh celej dlya kotoryh ona nailuchshim obrazom prisposoblena Zonirovanie obychno takzhe vklyuchaet ogranicheniya na razmer uchastkov vysotu i razmer zdanij i plotnost zaseleniya zemli eti parametry mogut byt razlichnymi v razlichnyh rajonah tak chtoby sootvetstvovat tem celyam dlya kotoryh ispolzuetsya zemlya v dannom rajone Ispolzovanie rajonov ustanavlivaemyh s pomoshyu zonirovaniya obychno yavlyaetsya sleduyushim zhilye delovye torgovye promyshlennye Obychnym yavlyaetsya klassificirovanie ispolzovaniya rajonov na osnovanii zhestkosti ogranichenij nachinaya ot chisto zhilogo rajona i konchaya rajonom s neogranichennym ispolzovaniem Zonirovanie kak pravilo ne imeet obratnoj sily i ogranicheniya obychno primenyayutsya k zdaniyam kotorye sooruzhayutsya ili perestraivayutsya sejchas ili po otnosheniyu k ispolzovaniyu sobstvennosti kotoroe nachinaetsya posle vvedeniya zonirovaniya Zonirovanie takim obrazom yavlyaetsya ogranicheniem na ispolzovanie imushestva a ne trebovaniem izyatiya ili snosa stroenij i yavlyaetsya opravdannym kak ispolnenie policejskih polnomochij gosudarstva a ne kak prava gosudarstva na prinuditelnoe otchuzhdenie chastnoj sobstvennosti Edinstvennoj kompensaciej kotoruyu poluchaet hozyain sobstvennosti pri nalozhenii ogranichenij na eyo ispolzovanie yavlyaetsya to preimushestvo kotoroe poluchaet eta sobstvennost ot nalozheniya analogichnyh ogranichenij na ostalnuyu sobstvennost v dannom rajone Zonirovanie v RossiiZemelnyj kodeks Rossijskoj Federacii ispolzuet ponyatie zonirovanie territorij Pravovoj rezhim zemel opredelyaetsya ishodya iz ih prinadlezhnosti k toj ili inoj kategorii zemel i razreshennogo ispolzovaniya v sootvetstvii s zonirovaniem territorij Dlya kategorii zemel naselennyh punktov zonirovaniem territorij budet otnesenie zemelnyh uchastkov k territorialnym zonam v sootvetstvii s gradostroitelnymi reglamentami Ponyatiyam gradostroitelnoe zonirovanie i zonirovanie territorij ranee v Gradostroitelnom kodekse Rossijskoj Federacii ot 07 05 1998 73 FZ sootvetstvovali ponyatiya pravovoe zonirovanie deyatelnost organov mestnogo samoupravleniya v oblasti razrabotki i realizacii pravil zemlepolzovaniya i zastrojki territorij gorodskih i selskih poselenij drugih municipalnyh obrazovanij zonirovanie delenie territorii na zony pri gradostroitelnom planirovanii razvitiya territorij i poselenij s opredeleniem vidov gradostroitelnogo ispolzovaniya ustanovlennyh zon i ogranichenij na ih ispolzovanie Zonirovanie v Zapadnoj EvropeSchitaetsya chto sovremennaya koncepciya zonirovaniya byla sozdana vo Francii Napoleonom kogda on izdal dekret 1810 goda o zashite opredelyonnyh rajonov gorodov ot vrednogo ispolzovaniya Zatem podobnye zakony byli izdany v Prussii i Germanskoj imperii Zonirovanie zemli po vidam ispolzovaniya stalo obychnoj praktikoj v evropejskih gorodah v konce XIX veka Zakon 1909 goda o planirovanii gorodov prinyatyj v Anglii vvel eshyo koncepciyu obshego gorodskogo plana Osobennostyami zapadnoevropejskoj sistemy zonirovaniya yavlyayutsya vysokaya samostoyatelnost organov mestnogo samoupravleniya v provedenii i realizacii zonirovaniya pri koordinacii interesov sosednih municipalitetov i organov vlasti vyshestoyashih urovnej posredstvom planov regionalnogo razvitiya dvuhstadijnaya sistema gorodskogo planirovaniya snachala razrabatyvayutsya obshie prostranstvennye shemy plany rekomendatelnogo haraktera direktivnye shemy Franciya ili plany ispolzovaniya territorii Germaniya a zatem na mestnom urovne razrabatyvayutsya plany zemlepolzovaniya Franciya ili plany zastrojki Germaniya realizaciya zonirovaniya kak sovokupnosti dokumentov planov zemlepolzovaniya planov zastrojki kazhdyj iz kotoryh perekryvaet tolko chast gorodskoj territorii ili administrativnyj rajon vysokaya stepen detalizacii i konkretnosti vidov razreshennogo ispolzovaniya i predelnye parametry stroitelnogo izmeneniya nedvizhimosti Zonirovanie v SShADo nachala XX veka zemlevladelec mog svobodno rasporyazhatsya svoim uchastkom bez vmeshatelstva vlastej edinstvennym ogranicheniem byla pravovaya teoriya prichineniya neudobstv kotoraya zapreshala nerazumnoe ispolzovanie zemli mogushee povredit obshestvennomu zdorovyu i bezopasnosti Odnako etogo ne bylo dostatochno i vsledstvie nekontroliruemogo stroitelstva v XIX veke v gorodskih kvartalah voznikala nezdorovaya skuchennost naseleniya V shtate Massachusets v 1822 godu byl prinyat Stroitelnyj zakon dlya goroda Bostona kotoryj nakladyval ogranicheniya na vysotu sooruzhaemyh vpred zdanij ne bolee 125 futov i ne bolee chem 2 5 shiriny ulicy na kotoroj zdanie nahoditsya V 1904 godu pravitelstvo shtata podelilo Boston na dva rajona odin prednaznachalsya v osnovnom dlya zhilya i zdes vysota zdanij ogranichivalas 80 futami a vtoroj v osnovnom dlya delovyh celej i zdes dopustimaya vysota sostavlyala 125 futov Etot zakon byl osporen kak protivorechashij konstitucii shtata v chasti neprikosnovennosti chastnoj sobstvennosti no ego konstitucionnost byla podtverzhdena resheniyami Verhovnogo suda Massachusetsa 1907 god delo Velch protiv Svejzi 193 Mass 364 i Verhovnogo suda SShA 1909 god 214 U S 91 Sudebnye resheniya po etomu delu pozvolili prinyat v 1914 godu v shtate Nyu Jork zakon ustanavlivayushij pervyj polnyj svod pravil zonirovaniya v SShA Povodom dlya etogo posluzhilo vozvedenie neboskryoba Ekvitbl Bilding Brodvej 120 kotoryj lishal solnechnogo sveta sushestvennuyu territoriyu k severu ot nego V 1920 e gody ministerstvo torgovli SShA opublikovalo tipovye pravila zonirovaniya Oni posluzhili obrazcom kotoromu posledovalo bolshinstvo zakonodatelej shtatov nadelivshih mestnye organy vlasti polnomochiyami izdavat polozheniya o zonirovanii Vopros o tom ne narushaet li zonirovanie Konstituciyu SShA vnov rassmatrivalsya Verhovnym sudom SShA po delu Evklid protiv kampanii Ambler Realti 272 U S 365 1926 Verhovnyj sud SShA postanovil chto obshie principy zonirovaniya osnovannye na policejskih polnomochiyah shtata nahodyatsya v ramkah polnomochij zakonodatelnyh sobranij shtata V rezultate k 1931 godu vse shtaty prinyali zakony razreshayushie municipalnoe zonirovanie Osobennostyami sistemy zonirovaniya v SShA yavlyayutsya odnoetapnoe zonirovanie na vsyu territoriyu i po vsem komponentam vidy razreshennogo ispolzovaniya nedvizhimosti predelnye parametry razreshennogo stroitelnogo izmeneniya nedvizhimosti i predelnye razmery zemelnyh uchastkov rekomendatelnoe znachenie generalnyh planov za isklyucheniem nekotoryh shtatov gde im pridaetsya harakter obyazatelnyh dokumentov kotorye ispolzuyutsya kak osnova dlya razrabotki mestnyh normativnyh aktov o zonirovanii zonirovanie v forme proektov podrazdeleniya svobodnyh territorij na zemelnye uchastki dlya posleduyushej zastrojki pri etom mogut predlagatsya popravki k reglamentam zonirovaniya kotorye dolzhny projti ustanovlennye procedury soglasovaniya i utverzhdeniya PrimechaniyaPunkty 1 i 6 stati 1 Gradostroitelnogo kodeksa Rossijskoj Federacii ot 29 12 2004 N 190 FZ prinyat GD FS RF 22 12 2004 red ot 29 11 2010 Vopros 26 o tom kakaya model gradostroitelnogo pravovogo zonirovaniya zafiksirovana Gradostroitelnym kodeksom RF amerikanskaya francuzskaya nemeckaya ili inaya Arhivnaya kopiya ot 5 dekabrya 2012 na Wayback Machine G BUShER M GRIN RAZVITIE ZAKONODATELSTVA O ZEMLE I ZEMLEPOLZOVANII V ShTATE MASSAChUSETS SShA Pravo i politika 11 2006 Stati 7 i 85 Zemelnogo kodeksa Rossijskoj Federacii ot 25 10 2001 N 136 FZ prinyat GD FS RF 28 09 2001 red ot 29 12 2010 Kratkaya istoriya zonirovaniya neopr Data obrasheniya 25 iyulya 2011 Arhivirovano 13 iyunya 2013 goda Ssylkistatya v BSE
